Den dyreste fejl sker ofte før den første håndværker bliver ringet op

Mange boligejere kontakter først håndværkeren og bagefter ejendomsmægleren. Gennem vores arbejde oplever vi ofte, at den rækkefølge burde være omvendt – især hvis boligen måske skal sælges inden for de kommende år. For den vigtigste beslutning handler sjældent om, hvem der skal udføre arbejdet. Den handler om, hvilket arbejde der overhovedet giver mening at sætte i gang.

"Vi har egentlig besluttet os. Vi vil gerne have et nyt køkken." Det er en sætning, vi hører ofte.

Familien har talt om det i et stykke tid. Køkkenet er slidt. Badeværelset trænger. Vinduerne er gamle. Terrassen har set bedre dage.

Det næste skridt bliver for mange at kontakte en håndværker og indhente tilbud.

Og det er der som udgangspunkt heller ikke noget galt i.

Men gennem mange års arbejde med boligsalg i Haderslev Kommune har vi lagt mærke til noget, der går igen.

Den dyreste beslutning er sjældent, hvilken håndværker man vælger.

Den bliver truffet længe før.

Nemlig beslutningen om, at arbejdet overhovedet skal udføres.

"Vi oplever jævnligt boligejere, der allerede har besluttet sig for en omfattende renovering, inden vi mødes første gang. Ofte spørger de os, om de tror, et nyt køkken eller et nyt badeværelse kan betale sig. Mit modspørgsmål er næsten altid det samme: Hvad er egentlig formålet med investeringen?"

”Jeg husker blandt andet en familie, som havde indhentet tilbud på et nyt køkken til flere hundrede tusinde kroner. Da vi talte om deres planer, viste det sig, at de forventede at flytte inden for det næste års tid. Efter en gennemgang af boligen valgte de i stedet at prioritere den nødvendige vedligeholdelse og lade køkkenet blive. Ikke fordi et nyt køkken ville have været en dårlig investering – men fordi det ikke var den rigtige investering for netop deres situation. Den oplevelse er langt fra enestående. Faktisk er det ofte først, når vi taler om familiens planer og tidshorisont, at det bliver tydeligt, hvilke projekter der giver mening – og hvilke der måske kan vente” siger Hjalmar Bang-Moritz, ejendomsmægler i Haderslev og indehaver af home Haderslev - Vojens.

Renovering og vedligeholdelse er ikke det samme

Der er stor forskel på at vedligeholde en bolig og på at modernisere den.

Og den forskel har langt større betydning, end de fleste regner med.

Et utæt tag. Vinduer med råd. Fugtproblemer. Defekte installationer.

Den slags bør naturligvis håndteres – og gerne hurtigt.

Ikke fordi boligen nødvendigvis skal sælges.

Men fordi skader sjældent bliver billigere af at vente. Det, der koster 20.000 kroner at udbedre i dag, kan koste det tredobbelte om få år, hvis skaden når at brede sig til andre dele af huset.

Her er valget af håndværker afgørende. For når skaden først skal udbedres, handler det om at få arbejdet gjort ordentligt første gang. En erfaren fagmand kan ofte se årsagen til problemet - ikke kun symptomet.

Noget helt andet er de forbedringer, der først og fremmest handler om smag og modernisering.

Et nyt køkken. Nye gulve. Et nyt badeværelse.

Her findes der ikke ét rigtigt svar.

For nogle giver investeringen mening, fordi familien får glæde af den i mange år. For andre bliver renoveringen sat i gang få måneder før boligen kommer til salg. Det er to vidt forskellige situationer.

Det understøttes også af analyser fra Boligsiden. Tidligere undersøgelser peger på, at et nyt køkken sjældent tjener investeringen hjem ved et efterfølgende boligsalg. Forklaringen er blandt andet, at køkkenet er et af boligens mest personlige rum. Mange købere ønsker selv at vælge stil, materialer og indretning og er derfor ikke nødvendigvis villige til at betale tilsvarende ekstra for et køkken, som den tidligere ejer har valgt.

Det betyder ikke, at et nyt køkken aldrig giver mening. Tværtimod. Hvis familien selv skal have glæde af det i mange år, kan investeringen være både rigtig og værdifuld. Men hvis formålet primært er at hæve salgsprisen, er svaret langt fra altid så enkelt.

Formålet ændrer alt

Når vi besøger en familie første gang, taler vi naturligvis om boligen.

Men lige så ofte taler vi om tiden.

Hvor længe forventer I at blive boende? Er et salg en overvejelse om seks måneder? To år? Eller ti år?

Det spørgsmål ændrer ofte hele samtalen.

For hvis boligen skal danne rammen om familiens hverdag i mange år endnu, kan en renovering være en investering i livskvalitet. Så giver det god mening at bruge tid på at vælge materialer og løsninger, man selv bliver glad for.

Hvis salget derimod ligger lige om hjørnet, er svaret sjældent det samme.

"Noget af det, der overrasker mig mest, er faktisk, hvor ofte familier tror, de skal have svar på, hvilket køkken de skal vælge. For mig kommer det spørgsmål først som nummer to. Det første spørgsmål er altid, om de overhovedet skal have et nyt køkken. Når vi har svaret på det, bliver de næste beslutninger som regel meget lettere." siger Hjalmar Bang-Moritz.

"Noget af det vigtigste er faktisk at kende formålet, før man begynder at indhente tilbud. Det giver ikke mening at bruge flere hundrede tusinde kroner på en renovering, hvis investeringen ikke skaber tilsvarende værdi – hverken for familien eller for et kommende salg." tilføjer Hans Plesner Drud, der ligeledes er indehaver af home Haderslev - Vojens.

Hvad køberne faktisk lægger mærke til

Noget af det, der overrasker mange boligsælgere, er, at køberne ofte ser boligen med helt andre øjne.

En sælger ser det slidte køkken og tænker: "Det skal udskiftes, inden vi sælger."

En køber ser det samme køkken og tænker: "Her kan jeg sætte mit eget præg."

Det er en forskel, vi oplever igen og igen.

Det betyder ikke, at køkkenet er ligegyldigt. Men det betyder, at mange sælgere overvurderer betydningen af netop de forbedringer, de selv har haft mest fokus på.

Omvendt er der ting, som køberne ofte lægger langt mere mærke til, end sælgerne forventer.

Lyset. Helhedsindtrykket. Stemningen. Rengøringen. Lugten, når de træder ind ad døren.

Og måske vigtigst af alt: om boligen virker velholdt.

Vi oplever ofte, at et hus med et ældre, men velholdt køkken skaber et bedre indtryk end et hus med et splinternyt køkken, hvor taget mangler vedligeholdelse, eller hvor småting rundt omkring signalerer, at huset ikke er blevet passet ordentligt.

Køberne vurderer sjældent én enkelt detalje. De vurderer helheden.

Det er også derfor, vi som lokal ejendomsmægler i Haderslev og Vojens ofte anbefaler boligejere at bruge lidt tid på en samlet gennemgang af boligen, inden de beslutter sig for større projekter. Nogle gange peger den gennemgang på en renovering. Andre gange viser den, at mindre forbedringer og almindelig vedligeholdelse giver et bedre samlet resultat.

Den rigtige håndværker til den rigtige opgave

Heldigvis oplever vi også, at mange dygtige håndværkere stiller præcis de samme spørgsmål som os. De ønsker ikke bare at udføre en opgave. De vil også være sikre på, at kunden investerer i den rigtige løsning.

Den tilgang har vi stor respekt for.

De bedste håndværkere løser opgaver, der kræver erfaring, faglighed og præcision — og forskellen på et godt og et dårligt stykke håndværk kan mærkes i mange år.

Men håndværkeren bliver som regel først en del af processen, når beslutningen allerede er truffet.

Spørgsmålet er derfor ikke kun, hvem der skal udføre arbejdet. Det er også, om det er den rigtige opgave at sætte i gang.

En dygtig håndværker kan levere et flot nyt køkken. En erfaren murer kan renovere en facade. En dygtig tømrer kan lægge et nyt tag.

Men ingen af dem kan afgøre, om det netop er den investering, der giver mest mening i forhold til familiens planer og boligens situation.

Det er en strategisk beslutning - og den bør træffes, før arbejdet går i gang.

Når beslutningen først er truffet på det rigtige grundlag, bliver det også lettere at vælge de rette håndværkere. Så ved man, hvad der skal laves, hvorfor det skal laves, og hvilket resultat man ønsker at opnå.

Vi oplever faktisk, at de bedste forløb opstår, når boligejeren først får afklaret retningen - og det er præcis her, en dialog med den bedste ejendomsmægler i lokalområdet kan gøre en konkret forskel.

Den rigtige beslutning kommer først

Vi bliver nogle gange spurgt, om vi prøver at tale boligejere fra at renovere.

Det gør vi ikke. Tværtimod.

Vi mener, at godt håndværk er en af de bedste investeringer, man kan foretage i sin bolig - når det bliver udført på det rigtige tidspunkt og med det rigtige formål.

Der er stor forskel på at renovere for sin egen skyld og på at renovere med et kommende boligsalg for øje. Begge dele kan være de rigtige beslutninger - men de behøver ikke føre til de samme løsninger.

Derfor oplever vi også, at nogle boligejere bliver lettede, når de finder ud af, at de ikke behøver at gennemføre alle de projekter, de havde forestillet sig. Andre bliver omvendt overraskede over, at der faktisk er områder, hvor en investering giver rigtig god mening - ikke nødvendigvis fordi salgsprisen stiger tilsvarende, men fordi boligen bliver lettere at sælge, appellerer til flere købere eller fremstår mere velholdt.

Det vigtigste er, at beslutningen bliver truffet på et oplyst grundlag.

En salgsvurdering i Haderslev giver ikke kun et billede af boligens markedsværdi. Den giver også et konkret grundlag for at vurdere, hvilke renoveringer der faktisk skaber merværdi — og hvilke der ikke gør.

Tre spørgsmål, der er værd at stille, inden du ringer til håndværkeren

Inden du begynder at indhente tilbud, kan det være en fordel at stille dig selv tre enkle spørgsmål:

Er der tale om nødvendig vedligeholdelse eller en modernisering? Vedligeholdelse bør sjældent vente. Modernisering afhænger af formålet.

Skal I selv have glæde af forbedringen i mange år, eller er et salg en realistisk mulighed inden for de kommende år? Svaret ændrer ofte, hvad der er den rigtige investering.

Passer projektet til boligen, lokalområdet og den købergruppe, der typisk efterspørger boliger som jeres? Det, der skaber værdi ét sted, gør det ikke nødvendigvis et andet.