Når du læser amerikanske blogs om ejendomsinvestering vil du ofte støde på en metode kaldet “flipping”.
Det går ud på, at man køber en ejendom for at renovere den og efter kort tid sælge den igen.
Det kan også lade sig gøre i Danmark, og du kan finde håndværkere til formålet her på siden. Men det er ikke lige så udbredt som i Danmark. Det er der desværre flere gode grunde til. Listen herunder kommer fra bogen om ejendomsinvestering 15PCT.dk:
Høje transaktionsomkostninger
Den primære årsag er høje transaktionsomkostninger.
Når du handler fast ejendom i Danmark kan transakationsomkostningerne nemt koste dig 5 % af boligens værdi.
Det er faste omkostninger som fx:
- Tinglysning af skøde på 1.6 % og et fast gebyr
- Tinglysning af lån på 1.45 % plus et fast gebyr
Og variable omkostninger som fx:
- Rente på yder-finansiering udover realkreditlån
- Omkostninger til ejendomsmægler
- Omkostninger til boligadvokat
m.v.
Du kan minimere de faste omkostninger ved ikke at skulle bruge lån, da du her så ikke skal betale de 1.45 % i lånets sum i gebyr til staten. Men det kræver et stort kapitalberedskab, der måske kunne have været brugt bedre investeret end stående klar for at spare penge i tinglysning.
Tinglysning af skøde er en omkostning, du ikke slipper for, med mindre at ejendommen du handler både kan købes af og sælges af et selskab som et selskab.
Kræver store værdistigninger
Hvis du endeligt vil benytte dig af “flipping” som metode til ejendomsinvestering - frem for den mere almindelige “køb og udlej” - handler det om at lav en tilpas stor værdistigning.
Hvis du kun får en værdistigning på 5 %, så bliver det ædt af dine transaktionsomkostninger.
Men hvis du med en grundig renovering lykkes at lave en værdistigning på fx 25 %, så er vi oppe i et leje, hvor at det faktisk er muligt at lave en forretning på ejendomsmarkedet.
Til gengæld kræver større værdistigninger som regel også arbejde i længere tid, hvilket betyder, at du skal “holde” dine investeringer i en længere periode. Det er med risiko for at ejendomsmarkedet i perioden kan gå både op og ned. Det havde været en god forretning i 2020 og 2021, men næppe i 2022, hvor at vi som følge af stigende renter har set priserne begynde at falde.
Hvis man skal opsummere: Det kan lade sig gøre at lave ejendomsinvestering ved på kort tid at købe og sælge fast ejendom, men det kræver store investeringer og store værdistigninger for at din gevinst ikke bliver spist op af transaktionsomkostningerne.
